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La tua attività si trova a Milano, Torino, Roma, Napoli, Bologna, Firenze, Genova, Palermo o in qualsiasi città, Comune o Provincia italiana? Si tratta di bed and breakfast, casa vacanze, affittacamere o appartamento ad uso turistico? La tua attività è in forma imprenditoriale o non imprenditoriale?

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Sommario

Un fenomeno in crescita

Strutture ricettive extra alberghiere

Attività ricettive a confronto

Perchè assicurarsi?

Affittare il proprio immobile in totale serenità 

Se decidi di affittare la tua abitazione, è importante che tu sia informato sulle leggi e i regolamenti in vigore, sui rischi per gli ospiti e per il tuo immobile. Ti forniamo alcune informazioni sui principali aspetti normativi ed assicurativi, per consentirti di ospitare in maniera sicura. E’ sempre meglio verificare l’esattezza delle informazioni, perché potrebbero essere state recentemente aggiornate.

Un fenomeno in crescita

L’affitto breve è una delle tendenze più diffuse che caratterizzano il mercato immobiliare italiano. In Italia i proprietari di immobili, preferiscono affittare i propri alloggi per brevi periodi di tempo.  Affittare un alloggio attraverso la formula dell’affitto breve è più conveniente di quella dell’affitto tradizionale e per molti è diventata una professione, un vero e proprio business. Il trend in crescita, riguarda soprattutto le città d’arte, le località di mare e montagna. Perché il fenomeno degli affitti destinati al mercato turistico è in forte ascesa?

Maggiori profitti 

Le potenzialità dell’affitto breve sono molto più alte rispetto alla locazione tradizionale di lunga durata. Le locazioni brevi hanno rendita media annua maggiore: i prezzi di permanenza giornalieri sono più remunerativi dei canoni mensili.

Maggiore sicurezza 

L’inquilino “tradizionale” potrebbe non pagare. Il mercato tradizionale non viene considerato abbastanza sicuro dai proprietari di immobili che preferiscono rivolgersi al mercato dell’affitto breve.

Vantaggi fiscali

Se gli ospiti non superano i 30 giorni di permanenza, non è prevista la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. Ecco quindi che per visite di pochi giorni si risparmia l’imposta di bollo.

Web marketing

Dietro il boom c’è internet, che agevola l’incontro tra domanda e offerta in una maniera del tutto impensabile fino a qualche anno fa. I portali di affitti on line rendono le procedure estremamente semplici ed immediate.

Strutture ricettive extra alberghiere

Si tratta di attività che offrono servizi per l’ospitalità con pernottamento ai turisti, durante il loro soggiorno in un determinato luogo in alternativa ad hotel, alberghi e pensioni. Sono alloggi sempre più richiesti dai viaggiatori per via volto familiare, affabile, caldo e spontaneo dell’accoglienza, rispetto all’immagine a volte fredda e distaccata degli hotel.

Inquadramento normativo

Il Codice del turismo, varato con il decreto legislativo 79/2011, disciplina lo svolgimento dell’attività ricettiva. Nel Titolo III sono definite le strutture ricettive, tra cui rientrano quelle extra alberghiere. La Corte Costituzionale, ha tuttavia dichiarato incostituzionali 19 articoli del Codice per eccesso di delega. L’incostituzionalità è stata sollevata dalle Regioni Puglia, Toscana, Umbria e Veneto: lo Stato avrebbe fatto un’invasione di campo, accentrando funzioni legislative di competenza delle regioni, andando ben oltre la delega legislativa che consentiva il solo riordino delle leggi già esistenti in materia di turismo.

Classificazione 

Le classificazioni delle strutture ricettive sono quindi definite dalle leggi regionali: per ogni regione si ha una diversa classificazione di strutture ricettive extra-alberghiere. Anche i parametri che determinano le tipologie di strutture ricettive variano da regione a regione. Ad esempio, le stanze massime che possono essere aperte in un Bed and Breakfast nel Lazio, non sono le stesse in Lombardia. Le attività ricettive extra alberghiere più diffuse, sono:

  • Bed and Breakfast: strutture ricettive a conduzione ed organizzazione familiare, gestite da privati in forma non imprenditoriale, che forniscono alloggio e prima colazione utilizzando parti della stessa unità immobiliare purché funzionalmente collegate e con spazi familiari condivisi;
  • Case Vacanze: case o appartamenti, arredati e dotati di servizi igienici e di cucina autonomi, dati in locazione ai turisti, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiore a sette giorni e non superiore a sei mesi consecutivi senza la prestazione di alcun servizio di tipo alberghiero;
  • Affittacamere: Strutture composte da non più di sei camere, ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati in uno stesso stabile, nei quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari.
  • Affitto Turistico: Si tratta sostanzialmente di un contratto libero. Rispetto ai normali contratti di locazione prevede la stipula tra le parti soltanto nel caso in cui la locazione abbia durata superiore ai 30 giorni. In caso contrario, la legge non prevede alcuna formalità, alcun pagamento di imposta di registro e nessun tipo di obbligo a carico del locatore o dell’affittuario. 

 

Attività ricettive a confronto

Sempre più spesso sentiamo parlare di bed and breakfast, case vacanze, affittacamere, senza conoscere nel dettaglio le reali differenze tra le varie tipologie di strutture ricettive. Che differenza c’è tra un bnb e una casa vacanze gestita in forma non imprenditoriale? Gli affittacamere sono tutti uguali? E le case in affitto? In questo calderone, complice la normativa in materia piuttosto confusa o quantomeno non sempre applicata correttamente poi nella realtà, proviamo a fare chiarezza evidenziando le principali differenze e analogie tra le tipologie più diffuse.

Bed and Breakfast e Affittacamere

Le principali differenze tra Bed and Breakfast e Affittacamere si riscontrano a livello di adempimenti amministrativi e fiscali. Il B&B non costituisce attività d’impresa: l’attività, secondo le normative regionali, deve essere esercitata in maniera saltuaria, non in modo organizzato e continuativo. Non configurando attività d’impresa il B&B non richiede particolari adempimenti burocratici e gode di agevolazioni fiscali. L’attività di Affittacamere invece, pur non essendo necessariamente un’attività imprenditoriale, non è definita saltuaria (non è stabilito alcun limite temporale o periodo massimo di apertura) e implica l’iscrizione al Registro Esercenti il Commercio (REC), l’assunzione di una partita IVA e la tenuta dei relativi registri. Sotto l’aspetto organizzativo la differenza è meno evidente e riguarda il limite massimo imposto al numero delle camere affittate: i Bed and Breakfast possono mettere a disposizione degli ospiti al massimo 3 camere e sei posti letto, mentre agli affittacamere, sono permesse fino a sei camere, dislocate anche in appartamenti diversi seppur nello stesso stabile (di solito senza limitazioni in relazione al numero di posti letto). Aprire un’attività di Affittacamere è l’alternativa per chi vuole esercitare in forma di impresa un’attività paragonabile a quella di Bed and Breakfast, superando i limiti tipici di tale forma, a fronte di maggiore burocrazia.

Case Vacanze

Analizzando le norme che regolano le due tipologie di strutture ricettive extra alberghiere sopra descritte non emergono differenze sostanziali: sia nel caso di Bed and Breakfast che nel caso di affittacamere si tratta di stanze in affitto, seppur con diverse capacità ricettive e adempimenti fiscali e burocratici. Le Case Vacanze sono invece strutture completamente indipendenti: il cliente ha l’appartamento o il monolocale a sua completa disposizione, senza doverlo condividere con altri ospiti. Si tratta di una tipologia di soggiorno all’insegna della riservatezza che consente agli ospiti di godere di maggiore privacy. L’attività può essere espletata in forma imprenditoriale (gestita quindi da una società) oppure privatamente in forma non imprenditoriale. Le Case Vacanze gestite da privati in forma non imprenditoriale sono offerte in affitto ai turisti anche per brevi periodi, in molti casi addirittura per pochi giorni: si tratta del cosiddetto “short lets”. Questa tipologia ricettiva può essere esercitata dai privati che hanno la disponibilità di massimo 3 unità abitative site nello stesso comune e, nonostante si tratti di un fenomeno sempre più diffuso, non è regolata da specifiche normative. La gestione in forma non imprenditoriale non necessita dell’apertura di partita IVA.

Appartamento uso turistico

L’affitto turistico si differenzia così da altri tipi di attività, come ad esempio case vacanza o bed and breakfast, perché consiste nella sola ed esclusiva locazione di una stanza o di un appartamento, senza l’offerta di alcun servizio aggiuntivo, come ad esempio pulizia giornaliera, cambio di biancheria, servizi di ristorazione, colazione ecc. Nel caso in cui si intenda offrire anche questi servizi, ci allontaniamo dal mondo della locazione e ci avviciniamo ad un’attività di tipo alberghiero, che però può essere esercitata solamente in via imprenditoriale.

Perchè assicurarsi?

Le strutture ricettive extra alberghiere costituiscono un fenomeno in continua ascesa, attirando un numero di clienti sempre maggiore. I turisti optano per questa tipologia di soggiorno per via dei prezzi contenuti e per respirare l’atmosfera familiare, senza rinunciare al comfort. Somigliano sempre più a veri e propri piccoli hotel e presentano rischi simili a quelli tipici dell’attività alberghiera. Potrebbe accadere che un cliente subisca un infortunio all’interno della struttura o arrechi danni a terzi nella conduzione del fabbricato. Spiacevoli e costosi eventi potrebbero inoltre danneggiare l’immobile: incendio, acqua condotta, ricerca del guasto. Al di la dell’obbligatorietà per legge (che in ogni caso riguarda la sola assicurazione di responsabilità civile), stipulare una polizza che tuteli gli ospiti clienti ed allo stesso tempo protegga la struttura è un’assoluta necessità per svolgere la propria attività in tranquillità e proteggere l’immobile di cui si è proprietari. E’ fondamentale proteggere, oltre la propria attività, il bene più prezioso: la propria casa.

L’assicurazione bnb è obbligatoria per legge?

I requisiti minimi per l’esercizio delle suddette attività sono stabiliti dalle specifiche Leggi Regionali: la stipula della polizza assicurativa sulla Responsabilità Civile per le strutture ricettive extra alberghiere definite come Bed and Breakfast, Case Vacanze e Affittacamere è obbligatoria per Legge in gran parte delle  Regioni italiane.

Che cos’è la Scia?

La prima cosa da fare per intraprendere l’attività è la presentazione in via telematica della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio attività). Alla SCIA vanno allegati i documenti necessari per la completa definizione della pratica: gli allegati variano da regione a regione e, nella maggior parte dei casi, includono la polizza di assicurazione di Responsabilità Civile.

Appartamento uso turistico

Le classificazioni delle strutture ricettive sono quindi definite dalle leggi regionali: per ogni regione si ha una diversa classificazione di strutture ricettive extra-alberghiere. Anche i parametri che determinano le tipologie di strutture ricettive variano da regione a regione. Ad esempio, le stanze massime che possono essere aperte in un Bed and Breakfast nel Lazio, non sono le stesse in Lombardia. Le attività ricettive extra alberghiere più diffuse, sono Bed and BreakfastAffittacamere e Case e Appartamenti per Vacanze.